Suggerimenti

VENDERE

Se pensate di essere in grado di affrontare al meglio questo importante impegno oltre al fatto di dover dedicare del tempo vediamo cosa serve fare.

Per prima cosa bisogna recuperare e riunire tutta la documentazione riguardante l’immobile (prima lo si fa e meglio è). Quali sono questi documenti ? Vediamo un po’ :

• Il rogito cioè quel documento che attesta la proprietà del bene che lo si è ricevuto quando si è entrati in possesso dello stesso sia per atto diretto di compravendita (che comprende l’atto di acquisto con allegata la nota di trascrizione) che per successione (a seconda una o più pratiche).
• La planimetria catastale o in alternativa quella originale legata al rogito originale (ovviamente se non sono intervenute modifiche) meglio se quotata, cioè in scala.
• Qualora nel tempo l’immobile sia stato oggetto di modifiche (creazione, abbattimento o spostamento di pareti, creazione di un nuovo bagno etc.) e qui il confronto con la planimetria depositata in catasto è d’aiuto, allora la faccenda richiede un po’ di attenzione perché bisogna verificare che tutto sia in perfetta regola e che siano state presentate nei tempi e nei modi giusti la/e pratiche con la conseguente risposta dell’ufficio competente. In caso contrario, si deve far intervenire un tecnico per capire se e come si può regolarizzare il tutto affinchè il bene si possa commercializzare.
• Al momento in cui lo si pubblicizza (anche solo tramite il semplice cartello o via internet) l’immobile deve essere in possesso dell’A.P.E. (attestato di prestazione energetica) che deve essere predisposto da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere etc.). In questo caso il costo per Milano può variare dal centinaio di euro in su anche in dipendenza delle caratteristiche dell’immobile.

In ogni caso questo documento deve essere presentato obbligatoriamente al momento del rogito notarile ed è un requisito essenziale.

• Richiedere, se non ne siete in possesso, il certificato di agibilità (ex abitabilità) o all’amministratore o agli uffici del comune competenti. E’ un documento che in genere può essere richiesto dal notaio al momento dell’atto ed è obbligatorio nel caso in cui la costruzione dell’immobile fosse successiva all’anno 1966.
• Da non dimenticare in assoluto sempre per ciò che riguarda la compravendita che almeno una decina di giorni prima della sottoscrizione dell’atto dovrà essere richiesta all’amministratore di condominio la cosiddetta “liberatoria” che consiste in una lettera in cui lo stesso dichiara che non ci sono importi pendenti a carico della proprietà che vende (nella fattispecie per spese ordinarie e straordinarie) alla data del rogito cioè che siano state pagate, in caso contrario bisognerà provvedere a saldarle. Senza questa lettera e salvo diversi accordi tra le parti non è possibile rogitare.
• Vi potrebbe essere richiesto il regolamento condominiale che se non è presente nel rogito (cosa abbastanza frequente) dovrebbe avere lo studio amministrativo che gestisce il condominio.
• Per ciò che riguarda le certificazioni degli impianti (elettrico, idraulico e del gas) ai fini del rogito non è necessario che ci siano e quindi anche se non dovessero essere presenti non ne pregiudicano la vendita.

Una volta riunita tutta documentazione e verificato che tutto sia a posto si può partire per cercare il cliente che vi offrirà le migliori condizioni non solo in termini di cifra ma anche di tempi e di condizioni.

Intanto occorre promuovere ciò che si intende vendere. Per farlo, prima si devono fare delle fotografie che siano quanto più esplicative possibili e che ne risaltino le caratteristiche migliori (soprattutto luminose e senza troppi grandangoli che possono trarre in inganno). Non devono essere necessariamente numerose, anzi, ma chiare e soprattutto devono colpire la fantasia di chi le guarda.

Poi attraverso un cartello e i vari portali (non ne userei più di un paio) bisogna creare una vetrina per inserire le foto e le caratteristiche, compresi tutti dettagli importanti messi a disposizione. Un suggerimento : la descrizione non deve eccedere in parole e nemmeno essere troppo sintetica, la classica giusta via di mezzo che deve COLPIRE e INCURIOSIRE.

Una volta fatto questo è il momento del … via alle telefonate !

E’ a questo punto che interviene il vostro Karma perché serve evitare perdite di tempo con clienti poco pronti o semplicemente curiosi che non porteranno da nessuna parte. Per ovviare serve fare della “palestra”, ci si deve impratichire facendo delle piccole interviste attraverso una serie di domande che sveleranno quasi sempre le intenzioni, i bisogni oltre e la reale necessità di chi sta chiamando. Chiarito questo si può fissare il sopralluogo dando tutte le indicazioni possibili e annotandosi i riferimenti del cliente.

Tutto quello che ne conseguirà sarà importantissimo. Buona fortuna !

AFFITTARE

Nel caso della locazione gli scenari cambiano perché le problematiche sono diverse e anche più delicate, almeno per quanto riguarda la scelta del cliente (conduttore) ideale. Per questo purtroppo non esistono ricette ma ci si deve affidare oltre che alla documentazione reddituale che lo stesso può esibire, anche sensibilità di chi deve scegliere e in questo caso al … fato oltre che alla non-esperienza di chi non lo fa per mestiere (e questa sia chiaro, non è una colpa).

Come nel caso della compravendita anche qui bisogna predisporre una serie di documenti per essere pronti al momento giusto ed evitare problemi e perdite di tempo. Si deve creare una cartella dove inserire oltre al ROGITO che attesta la proprietà, anche una PIANTINA QUOTATA dell’immobile (che in alcuni casi potrebbe essere richiesta), la CERTIFICAZIONE ENERGETICA (se non l’avete bisogna farla fare, vedi sopra) e la certificazione degli impianti (IN QUESTO CASO E’ OBBLIGATORIA).

Come dicevo trovare il cliente giusto non è affatto cosa di poco conto. Come fare allora per cercare di ridurre al minimo questi rischi ?

In rapporto al tipo di immobile che interessa mettere a reddito scegliere il giusto prezzo raffrontandolo con ciò che è presente sul mercato con caratteristiche intrinseche quanto più simili (tipologia, zona, costruzione, piano, metratura e stato di fatto). Al momento di fissare gli appuntamenti, dopo averlo pubblicizzato in maniera adeguata con foto e ragguagli il più aderenti possibili, porre domande chiare e dirette che possano permettere di fare già una selezione a monte per evitare perdite di tempo scoprendo non hanno i requisiti reddituali per sostenere un impegno come può essere il pagamento dell’affitto in riferimento al costo della vita. Questo faciliterà il compito anche se si è solo all’inizio. Anche in questo caso la frase BUONA FORTUNA è quanto mai d’uopo.